Instalación de grupo electrógeno. Mayorías

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La pregunta que se debe responder es ¿su instalación es una obra nueva, una innovación o una mejora?

Este verano nos sorprendió, entre otras cosas, por el excesivo aumento de la temperatura y los cortes de luz. Debido a ello muchas fueron las consultas para poder instalar un grupo electrógeno.

Yo lo analizaré desde el punto de vista legal, debiendo tener en cuenta que también se deberán efectuar todas las consultas: técnicas y a la compañía aseguradora.

La pregunta que se debe responder es ¿su instalación es una obra nueva, una innovación o una mejora?

Primero definiré los conceptos de obra nueva e innovación.

OBRA NUEVA: “son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan en las partes comunes que pueden alterar la parte sustancial del edificio. El art. 7º de la ley 13.512 las contempla y para su realización se requiere la unanimidad (Conf. HUmpreys Ethel Propiedad Horizontal: demolición de la obra nueva realizada sobre partes comunes . Lexis Nexis del 8/1/03)”.

“La obra nueva que debe realizarse con la autorización de todos los copropietarios es aquella de tal importancia que altere sustancialmente la concepción originaria y no las simples innovaciones, las que no están aludidas en el art. 7º de la ley 13.512 (Cáma Nac. Civi Sala H 7/3/1977 Beroa Alberto c/ Quintero Dora)
“Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios”.

La doctrina así lo entiende: Highton de Nolasco (“Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad”, 2da. Ed. Renovada y ampliada, reimpresión, pg. 257 y ss., Hammurabi, Bs.As, 2007) expresa que “Las mejoras a que se refiere el art. 7º que pueden denominarse como lo hace la norma “obra nueva” se distinguen de las del art. 8º que en la ley se designan como “innovaciones” aunque estos términos no se excluyen sino que significan algo similar en cuanto según el art. 7º se necesita la unanimidad de voluntades para realizarlas, mientras que en el art. 8º solamente se requiere una mayoría, lo que demuestra que en la ley la distinción es específica.

En consecuencia, debe otorgarse un ámbito de aplicación distinto a cada norma, y es así que se entiende que el art. 7º, referido a obras nuevas que deben resolverse por unanimidad se relaciona con mejoras que se ejecutan en interés particular de algún o algunos propietarios sobre cosas o partes comunes, sean en todo o en parte del edificio; mientras que el art. 8º referido a innovaciones que deben resolverse por mayoría se relaciona con mejoras, también en partes comunes, pero en beneficio de todos los propietarios.

En su obra “Derecho práctico de Propiedad Horizontal”, T.2 , pg.264 y sgtes, Hammurabi, Bs. AS.,1994, Gabás entiende que “innovación” es aquella que tiende específicamente a obtener un mejoramiento, mayor renta, o mejor uso y goce del bien, servicio o parte común, mientras que el concepto de “obra nueva” sería un concepto de carácter residual que comprende todas las demás modificaciones que no tengan algunas de las mencionadas finalidades.

La innovación es el género, la obra nueva es la especie, “toda obra nueva es una innovación pero no toda innovación constituye una obra nueva”, dice el autor, aunque sostiene que deben analizarse los casos particulares. Y agrega: “Desde un punto de vista lógico y aún de equidad, el criterio restrictivo de la ley es correcto; no puede disponerse de una cosa de todos, sin el consenso unánime de los comuneros”.

La jurisprudencia así lo ha entendido:

“Cuando se afectan partes comunes en un edificio en propiedad horizontal –ya sea por medio de construcciones, transformaciones, modificaciones, etc– , nos encontramos ante una ‘obra nueva’, en tanto que , si dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento o un goce más cómodo o una mayor renta del bien afectado, se trata de una innovación. La importancia de la diferencia radica en la distinta mayoría asamblearia que se requiere para decidir la realización de una obra nueva o de una innovación. En el primer supuesto, será necesario el voto favorable de la totalidad de los consorcistas del edificio (unanimidad); por el contrario, para una innovación bastará lo que decida la mayoría de los propietarios (conf. Gabás, Alberto Anibal, Manual teórico–práctico de propiedad horizontal, 1987, p. 146 ... La instalación de medidas de seguridad contra incendios en los sectores destinados a cocheras en un edificio sometido a la propiedad horizontal constituye una innovación, pues tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos sectores y, por ende, de la integralidad de todo el edificio” (en idéntico sentido CNCiv., Sala E, 12–03–96, jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 7772; JA, 1997–IV, síntesis; Sala H, 07–03–97, jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 9702; Sala E, 14–05–97, LL. 1997–E–493; JA, 1997–I, síntesis, entre muchos otros).

En tal sentido, dado que la instalación de un grupo electrógeno conllevaría un mejoramiento a todo el consorcio, tanto la jurisprudencia como la doctrina entienden que bastaría una mayorìa simple para su decisión, opinión que comparto.

Dejo aclarado que igualmente se deberá dar lectura a cada reglamento porque puede ser que se exija en el mismo una mayoría distinta.

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Fuente: Diana C. Sevitz

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