Robo en consorcios. Responsabilidades

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¿Quién es responsable ante un robo, el consorcio, el administrador o la empresa de seguridad contratada?

En épocas de tanta inseguridad, los consorcios deciden protegerse contratando empresas de seguridad, para tratar de evitar que se produzcan robos en los mismos.

Trataré de analizar la responsabilidad luego de sucedido un robo en un edificio.

Es un tema de difícil abordaje ya que pueden existir una pluralidad de sujetos a los cuales se les puede responsabilizar por los hechos ilícitos.

Contratación de un servicio de seguridad en un consorcio

Los consorcios no tienen obligación de garantía sobre las unidades funcionales destinadas a vivienda.

En el fallo Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial en la causa “Ledesma & Cía. Sociedad de Bolsa c/ Administración Gómez Vidal y otro s/ Ordinario” Registro 492/2003. la Cámara sostuvo que :”“A diferencia de lo que ocurre en las explotaciones comerciales, los consorcios de propietarios de unidades destinadas a vivienda no tienen una obligación de garantía fuera de lo que la ley establece. Es que el servicio de seguridad prestado en un edificio, constituye una actividad accesoria conceptualmente escindible ya que no hace a la actividad normal y específica del consorcio, pues, de hecho, podría no prestarse y en nada afectaría el funcionamiento esencial del edificio (conf. Weingarten, C., ob. cit., ps. 114/115). La cuestión varía si se ha previsto en el reglamento de copropiedad o fue establecido por los órganos del consorcio, la obligación accesoria de seguridad o de vigilancia a cargo de una empresa de seguridad privada. En este caso, cuando hay seguridad contratada, puede nacer una responsabilidad objetiva del consorcio por los actos realizados por los vigiladores (conf. Weingarten, C., ob. cit., p. 115/116), o bien por una deficiente prestación del servicio (conf. Gurfinkel de Wendy, L., ob. cit., p. 269, nota n° 75; Weingarten, C., ob. cit., p. 117; C. 2da. Civ. Mendoza, 1/7/99, “Abud, Fernando Hugo y otros c/ Cons. de Prop. de Edificio “Garage Libertad” s/ daños y perjuicios”.

Existe una diferencia cuando previsto en el reglamento o decidido en asamblea este servicio se brinda tercerizándose por una empresa de vigilancia pudiendo nacer entonces una responsabilidad hacia el consorcio, si este servicio no se brinda en la forma adecuada.

Obligaciones del administrador

El administrador, en cuanto reviste la calidad de representante legal del consorcio, tiene ciertas obligaciones, que en este caso especial, no puede dejar de lado.

El art. 11 de la Ley 3.254 que reformó la Ley 941/02 es muy claro al respecto. Al contratar un servicio debe tomar ciertos recaudos y corroborar los datos que suministra el proveedor para la protección de su mandante, ya que de otra forma incurre en una de las infracciones del art. 15, inc. b) (desde el punto de vista administrativo), además de poder colocar al consorcio en alguna responsabilidad civil derivada de esta falta de recaudos.

Errores que se cometen a la hora de la contratación de un servicio de seguridad

  • Los contratos que las empresas proveedoras del servicio , en general, son tipo estándar, o sea, que a lo mejor no responden a la necesidad del consorcio
  • Son suscritos sin haber sido revisados por un letrado
  • Tienen cláusulas no bien definidas sobre el servicio que se va a brindar
  • No se define en el contrato que la empresa debe custodiar los bienes de los propietarios de las unidades funcionales.

Qué debe tener en cuenta el administrador a la hora de contratar un servicio de seguridad

  • Elección y en el control del funcionamiento de la empresa de seguridad.
  • Será obligación de la administración:
    • constatar que el personal que prestará ese servicio se encuentre cumpliendo todos los requisitos que le son impuestos a tales fines, la correspondiente inscripción del personal en el sistema de seguridad social;
    • constatación de la documentación ante el RENAR, habilitaciones;
    • autorizaciones;
    • seguros.

Ante un robo en una unidad funcional: ¿quién responde?

En principio se debe tener en cuenta todo lo consignado precedentemente, luego se analizarán los siguientes aspectos:

1) ¿Fue la empresa contratada para custodiar los bienes de los propietarios?

Si este aspecto no fue contemplado en el contrato, la empresa siempre pondría como eximente que su función fue solo disuasiva y preventiva y no le corresponde responsabilidad alguna.

La jurisprudencia ha sostenido que:

“Cuando hay un robo “en banda” y/o “a mano armada” el casus que ello supone, exime de responsabilidad inclusive a empresas de seguridad y vigilancia por ser, precisamente, una situación excepcional (conf. Weingarten, C., ob. cit., p. 71). En general, el robo “en banda”, esto es, el perpetrado por más de tres personas (arts. 167, inc. 2, y 210 del Código Penal), constituye un hecho “inevitable” en los términos del art. 514 del Código Civil y, como lo ha destacado la Corte Suprema de Justicia de la Nación, particularmente “irresistible” cuando se ejecuta con uso de armas en un edificio de departamentos, toda vez que la portación de ellas por parte de los malhechores, hace impensable cualquier hipótesis de resistencia en el interior del inmueble, configurándose, entonces, como se dijo, un caso fortuito o fuerza mayor (conf. CSJN, 11/2/03, “Alberto Finardi c/ D’Odorico Propiedades S.R.L.” [Fallo en extenso: elDial.com – AA159C], Fallos 326:107, considerandos 15 y 16).”

“Debe exonerarse al consorcio de la responsabilidad que asumiera si el daño, como ha ocurrido en la especie, deriva de un hecho que tipifica en el caso fortuito o la fuerza mayor, habida cuenta de su condición de “irresistible” (arts. 513 y 514 del Código Civil), máxime cuando no se presenta ningún supuesto de aquellos en los que el caso fortuito no constituye causal exonerativa invocable de responsabilidad, vgr. haber tomado el deudor a su cargo las consecuencias del casus; mora previa suya; culpa o dolo en la producción del casus; o impedimento legal de invocarlo (conf. Agoglia, M., Boragina, J. y Meza, J., La exoneración de la responsabilidad contractual. La causa extraña no imputable, RDPC n° 18 [Responsabilidad contractual – II], p. 9, y espec. ps. 27/28).”

“Si la exoneración de responsabilidad fundada en el caso fortuito alcanza a la empresa de seguridad, también debe necesariamente beneficiar al consorcio que contrató con ella, toda vez que pudiendo concebirse a la responsabilidad de ambas como solidaria (conf. Weingarten, C., ob. cit., p. 116), dicho caso fortuito, por no ser personal, constituye una defensa común en los términos del art. 715 del Código Civil.”

2) ¿Cabe la posibilidad de que el consorcio tenga alguna responsabilidad en el caso de que no se hubieran tomado los recaudos que la ley exige?

Ejemplos

  • El consorcio se despreocupó respecto de la actuación de la empresa de seguridad.
  • No se controló que la empresa que estuviera debidamente habilitada.
  • No se controló la correcta registración de los vigiladores.
  • No se tenía información sobre que los vigiladores tuvieran la capacitación y/o entrenamiento adecuados para sus labores.

La jurisprudencia ha sostenido que:

“El servicio de seguridad en establecimientos como los de autos constituye, en particular, una actividad riesgosa; precisamente por ser eso, de seguridad, para evitar la comisión de robos, asaltos u homicidios como el acontecido”........fundamentada en que mas allá que éste encomendó la tarea de seguridad a terceros, no por ello deja de contribuir a la producción del riesgo, naciendo la obligación de indemnizar por parte del Club en razón de su vínculo objetivo con el riesgo creado aunque subjetivamente el último fuera ajeno al hecho.”

Conclusión

Frente a la contratación de este servicio, los administradores de consorcios tienen una gran responsabilidad, ya que de éste deriva la protección de bienes y vidas dentro del edificio.

Deben extremar los cuidados para que el contrato que se suscriba contenga todas las garantías exigidas por la ley y para protección del consorcio, en especial, todos los estudios técnicos que debe suministrar la empresa de seguridad a los fines de dar cabal cumplimiento a las necesidades específicas de cada consorcio, “un mapeo de seguridad” cantidades de vigiladores, si van a estar armados, puestos de vigilancia, alarmas, cámaras de video etc.

Pero, no sólo tiene responsabilidad el administrador, sino que también la empresa contratada debe cumplir con todos los requisitos que la ley les exige para su actividad.

Fuente: Diana C. Sevitz

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