El administrador frente al nuevo Código

CAPHAI, a fin de mantener informados a los administradores, ofrece un trabajo que sirve de herramienta de consulta ante el nuevo escenario.

El administrador frente al nuevo Código

Una herramienta de consulta ante los cambios que ha producido en la actividad del administrador de propiedad horizontal el nuevo Código vigente a partir del el 1º de agosto de 2015.

Naturaleza jurídica

Art. 2065

Establece expresamente que el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario, lo que implica la remisión a dichas normas (art. 1319- 1334)

Designación y remoción

Art. 2066

El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

Consejo de Propietarios

Art. 2064

La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo.

b) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.

c) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.

d) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el Consejo de Propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

Ante el carácter facultativo de la constitución del Consejo de Propietarios, a partir del 1° de agosto de 2015 el administrador deberá convocar a asamblea a los fines de que los propietarios decidan sobre su constitución, evitando cohibirlos de ejercer su derecho.

Derechos y obligaciones del administrador

Art. 2067

El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día.

El art. 2059 establece que las asambleas deberán ser convocados en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

b) Ejecutar las decisiones de la asamblea.

Cabe destacar que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. (Art. 2060).

El administrador deberá notificar fehacientemente a los ausentes en su unidad funcional o al domicilio especial si optare por este. (Art. 2046- inc. f). 

Se debe destacar que el art. 2060 establece un plazo de treinta días para solicitar judicialmente lanulidad de la asamblea, contados desde la fecha de la asamblea.

c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.

De esta manera, el art. 2046, inc. e faculta  al administrador a solicitar a los propietarios “a permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación”;  como así de intimar al propietario en caso de  “no conservar en buen estado su unidad funcional” (art. 2046, inc. b).

d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios (ver art. 2064).

En concordancia con el art. 2046, inc. c y d, el cual expresa indudablemente  que el propietario está obligado a  pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; y a contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay (…); y el art. 2048, el cual establece que cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

Asimismo, el art. 2050 amplia aclarando que “además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.”

e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.

Art. 862. Aprobación. La rendición de cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma. Sin embargo, puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida.

Art. 863.- Relaciones de ejecución continuada. En relaciones de ejecución continuada si la rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que también lo fueron las rendiciones correspondientes a los periodos anteriores.

Art. 864. Saldos y documentos del interesado. Una vez aprobadas las cuentas:

a) Su saldo debe ser pagado en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de diez días.

b) El obligado a rendirlas debe devolver al interesado los títulos y documentos que le hayan sido entregados, excepto las instrucciones de carácter personal.

f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto.

En concordancia con el art. 2058, el cual determina que la asamblea está facultada para resolver: c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.

g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.

h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir.

i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. (ver art. 2064). También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones.

j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas.

La doctrina entiende de que en caso de no existir un Consejo de Propietarios, la entrega deberá formalizarse al nuevo Administrador.

k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.

I) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.

 

m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Art. 2048

Certificado de deuda. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Ante el carácter facultativo de la constitución del Consejo de Propietarios, en caso de no existir tal órgano,  la doctrina experta en la materia considera que se deberá integrar el título ejecutivo imprescindiblemente el acta por el cual se decide no nombrar consejeros.

Prescripción: El art. 2562, inc. c, establece un plazo de prescripción de las deudas de expensas de dos años.

El art. 2537 amplia: “los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anteriorSin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.  Esto implica que toda deuda.

Art. 2062

Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, esobligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Art. 2058- inc. b)

Le otorga el derecho al administrador de solicitar que en las asambleas se delibere sobre “las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.”

Naturaleza jurídica del consorcio

Art. 2044

El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Cosas necesariamente comunes

Art. 2040

Artículo 2040. Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Art. 2041

Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) El terreno.

b) Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior.

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares.

d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad.

e) Los locales e instalaciones de los servicios centrales.

f) Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.

g) La vivienda para alojamiento del encargado.

h) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.

i) Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes.

j) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

k) Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Art. 2042

Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) La piscina; b) El solárium; c) El gimnasio; d) El lavadero; e) El salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Cabe recordar que al ser de uso común, por imperativa legal deberá facilitarse el acceso a los mismos de todos los propietarios, conforme inc. f del art. 2041

Cosas necesariamente propias

Art. 2039

Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Art. 2043

Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

Asambleas

Art. 2058

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

Art. 2059

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Art. 2063

Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Reparaciones urgentes

Art. 2054

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Modificaciones en cosas y partes comunes

Art. 2051

Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Art. 2052

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

 

Art. 2053

Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Art. 2055

Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Fuente: CAPHAI