Valuación fiscal homogénea

Por: Valeria Roldán

Refleja el valor de los inmuebles según las características de las edificaciones, vías de acceso o espacios verdes cercanos.

Valuación fiscal homogénea

En la Ciudad de Buenos Aires, el organismo fiscal –AGIP- tiene facultades para establecer una Valuación fiscal homogénea (VFH) para cada inmueble.

La VFH refleja las características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias, instalaciones del bien, ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/ de esparcimiento o con espacios verdes, vías de acceso. Es utilizado para determinar la base imponible del Impuesto inmobiliario - Tasa retributiva de los servicios de alumbrado, barrido y limpieza, mantenimiento y conservación de sumideros (ABL).

Anteriormente, la base imponible del ABL era la “Valuación Fiscal”. Sin embargo, desde las modificaciones efectuadas al entonces texto del Código Fiscal por la Ley 4.039 (B.O.: 3/1/12 – C.B.A.), se incorporó el concepto de VFH y se estableció que la valuación fiscal pasaba a tener un uso interno y en ningún caso sería utilizada como base imponible de gravamen alguno, ni sería oponible por los contribuyentes y/o responsables, excepto para uso en caso de montos establecidos como topes en exenciones impositivas.

A los fines de establecer la “Valuación fiscal homogénea” (VFH) se considera una proporción del valor económico por metro cuadrado (m2) de los bienes inmuebles en el mercado comercial. El cálculo del mismo se basa en la valuación del terreno según su ubicación geográfica (barrio, subzona barrial) y distrito de zonificación del código de planeamiento urbano; y del edificio según el valor real de edificación por m2 del destino constructivo correspondiente, afectado por la depreciación. En los casos de inmuebles afectados al Régimen de Propiedad Horizontal se valúa la totalidad del mismo de acuerdo a los destinos constructivos que posea, aplicando luego el porcentual fiscal para determinar el avalúo fiscal homogéneo de cada unidad. Se tiene en cuenta como variables para la determinación de la VFH la superficie del terreno, la superficie cubierta y semicubierta, el estado general, antigüedad, destino y categoría estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien, aspectos tales como su ubicación geográfica y entorno, calidad y características arquitectónicas de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales, de esparcimiento y de equipamiento urbano, o con espacios verdes, y vías de acceso.  La “Valuación fiscal homogénea” fijada no puede exceder el 20% del valor de mercado de las propiedades.

Dado que a Valuación Fiscal Homogénea debe ser actualizada en forma periódica, le ha sido encomendado al fisco local, la AGIP,  la tarea de fijar la metodología para valorizar los parámetros que serán tenidos en cuenta en la fórmula sobre la cual se determina la VFH.  Para ello, la AGIP puede considerar datos, valores e información de publicaciones especializadas, de avisos de compraventa de inmuebles, puede solicitar informes y colaboración a personas jurídicas de derecho público relacionadas con la actividad, entre otras fuentes de información. Luego, debe remitir antes del 31 de julio de cada año a la Legislatura de la Ciudad los valores que utilizará para el ejercicio fiscal siguiente.

En esta oportunidad informamos que, en ese sentido, la AGIP dictado la Res. AGIP 58/16 (B.O.: 23/2/16 – CABA) mediante la cual:

•  Se describe la metodología del cálculo de la VFH, que incluye la tabla indicativa del valor real de edificación según categoría y destino de los inmuebles.

•  Se aprueba, a los efectos de actualizar la VFH, las tablas de coeficientes

•  Se aprueban las tablas de valor de los terrenos segmentados por barrio, sección y manzana

Ver texto completo: Res. AGIP 58/16 (GCBA)

Fuente: Valeria Roldán